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bob体育综合商业管理公司运营管理制度

2022-05-25 20:53

  1、 市场调查 2、 商业业态规划、招商政策及租金方案 3、 商铺招商 4、 广告招商 5、 商铺租赁情况分析 6、 品牌资源库建立

  1、 公司损益测算 2、 经营规范管理 3、 现场管理 4、 运营计划管理 5、 数据统计分析管理

  1、为实现市场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化,建立科学、切实可行的管理机制和操作 规范,提升曙光国五金建材家居博览城品牌形象,制定本制度。

  2、《经营管理制度》阐明了公司商业管理的思想和本公司各项业务操作要求.通过《商业经营管理 公司经营管理制度》的制定和实施,期望能在以下各方面规范公司的经营管理活动,提升商业 管理品质。 1) 优化、整合商业管理的业务流程,使之更为明确规范,切实可行; 2) 明确管理责权体系,清晰职责; 3) 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率; 4) 营造开放、诚信的管理环境,促进组织的学习和创新。

  1、本制度是商业管理公司开展工作的指南. 2、所有与商业管理公司业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有 效执行本制度的规定为前提。

  1) 招商部职能: ① 开业前招商、包括:市场调查、制定招商方案、招商实施; ② 开业后招商更新、供应商优化; ③ 商户更迭、装修进场/撤场管理; ④ 对接商业管理中心招商资源与工作安排。

  2) 企划部职能: ① 企划方案制定及预算提报; ② 平面设计; ③ 广场形象维护; ④ 活动策划与实施; ⑤ 企业 VI 形象监控.

  ③ 租金、管理费、物业费等现场催收; ④ 商户管理。 4) 物业管理部职能: ① 安全保卫; ② 消防安全临控; ③ 卫生保洁; ④ 绿化美化; ⑤ 物业收费统计、分摊管理。 5) 工程部职能: ① 设备设施启闭运行管理; ② 设备维修维护; ③ 配电房、空调机房值守; ④ 客户维修服务; ⑤ 工程收费统计。 6) 行政人事部职能: ① 招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理; ② 日常行政后勤管理;资产、零星采购、库房管理; ③ 政府公共关系维护、处理对外事务; ④ 团队建设、企业文化建设。 7) 财务部职能: ① 提报预算; ② 执行预算; ③ 日常费用支出控制管理; ④ 商业管理软件的运营管理; ⑤ 公司整体运作财务监督.

  史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理 费),人力资源费用、品牌情况,服务管理、停车位数量、客流量、招商优惠条件等; c) 新闻媒体调查:调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。

  2、 商业业态规划、招商政策及租金方案 1)、业态规划 a) 市场商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在城市分布、目标品牌等; b) 商业管理招商部负责制订招商方案,并跟进商业规划执行情况; c) 商业业态规划一经确定,必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案,经公司总经 理审核并审批,审批后的调改方案方可执行。 2)、 招商政策及租金方案 a) 商业中心招商部根据当地市场情况、经营情况、商业业态调整规划、草拟经营期招商政策 及租金方案; b) 招商政策及租金方案包括:各商铺租金、各业态租赁合同年限,保证金、租金交纳方式, 租金年增长比率,优惠政策; c) 招商政策及租金方案草拟后,由总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、参与论证。 d) 商业公司根据招商政策及租金方案,确定每个铺位的租金及招商政策。并严格执行。

  3、商铺招商 1)、 招商工作安排 a) 开业前八个月完成招商准备工作并启动招商,开业前二个月完成招商 100%,对于招商完成 后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作; b) 经营期根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作;

  2)、 招商准备 a) 制定招商方案及招商计划; b) 商业业态规划、招商政策及租金方案确定后,制定招商计划书及招商工作进度计划。 c) 招商范围:业态、业种、品牌档次,每个铺位锁定三个目标品牌,分高中低三个档次; d) 招商城市:本地及异地城市; e) 任务指标:铺位数量、面积; f) 招商资料准备:包括招商手册、市场平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补

  充协议、广告位使用合同等; g) 制定商户洽谈流程、意向合同审批流程、租赁合同审批流程、租赁合同审批流程、合作条

  h) 制定招商手册、项目简介,招商宣传资料印制完成存档备案; i) 培训招商人员统一招商说辞(如:答商户 100 问),其内容应与宣传资料和招商手册内容保

  持一致,不得夸大事实; 3)、 商铺招商工作实施 a) 注重发挥知名品牌、大客户的影响力,对有意向的知名品牌及有关整体包租、区域分租的

  重点大客户,招商负责人须亲自跟进; b) 招商部门制定品牌落位图,做出至少两套备选方案,一套预警方案; c) 做好客户记录。每日登记商户洽谈情况并进行汇总,外出拜访商户的,外出前做好去向登

  记,返回后登记商户洽谈表情况。根据接待和拜访商户的情况确定有意向的目标商户,招 商人员对目标商户要进行重点跟进和洽谈。根据洽谈情况做好目标商户洽谈记录; d) 商业公司制定招商启动倒计时 e) 建立招商档案,包括商户资源、商户合同及资料,定期汇总。 f) 招商的前期启动,以一线主力品牌客户、次主力店为重点,率先洽谈,优先签约,确保招商 质量及一流的市场地位,可在确保实现租金整体目标和集团总体要求的基础上,对重点关 键品牌的合作条件在上报批准后可给予优惠扶持政策;

  4、 广告招商 1)、拟制所要招标的广告资源简介,明确数量、规格、位置和是否获得政府主管部门的设置许

  可等,并绘制简图加以标注;对没有规划建设的楼顶广告位,需明确延长米、位置和楼顶建筑结构、 设备情况,以及政府主管部门相关要求等;此外,还应对周边商圈情况作简要介绍。

  5、 商铺租赁情况分析 商业公司建立商铺基本情况档案,包括商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。

  招商部需按周上报空铺情况,并上报空铺招商进展情况,定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营 业绩、商户履约情况,在商铺品牌调整时作为调整依据。

  6、 品牌资源库建立 1)、品牌资源库管理规定 a) 建立品牌资源档案表 品牌资源档案表按统一标准填写, 招商部于每月 25 日前上报更新品牌。招商部建立品牌 档案资源库,理清品牌资源明细,清算品牌档案总量,根据每月上报品牌资源情况于当月 30 日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理,清除无效品牌资源,达到有效 化和实用化。

  招商部每月 20 日前对在场经营商户情况进行整理,按统一表格要求上报公司在场经营商 户变动情况,公司根据上报的商铺经营情况进行及时更新. c)新进入品牌资源档案

  招商部负责收集整理,主要品牌资源为首次进入本地区销售的世界知名品牌,取得联系后 根据相关资料建立品牌资源档案。以月为整理时段,每月 15 日整理汇总。

  1、公司损益测算 1)、收入项目 物业费、租金管理费(租金收入的 %)、停车场收费、广告费、其他多种经营收入 2)、成本项目 工资、补贴、五险一金、办公费、差旅费、通讯费、交通费、燃油费、招待费、招聘培训费、

  水电费、物料消耗、业务宣传费、广告费、折旧费、低值易耗品摊销、保安部费用、保洁部费用、 工程部及工程维修费用、 其他费用。 2、经营规范管理

  遵守各项管理制度,规范经营,组织商户开展“诚信经营”等活动,不断提升博览城的经营管理 水平,争取在同行业占据领先地位。严格执行公司的管理制度,针对日常出现的问题,及时总结、 修订、完善管理规定,使营运管理工作持续改进并不断提高。 3、现场管理 1)、营运人员每日巡场不少于 4 次:营业前、营业中(上午、下午各一次)、营业后必须巡视;每 次巡场必须按照规定线路、检查事项进行巡视记录,填写《日常营运巡视记录表》,由营运部存档; 2)、各地商业公司营运副总经理(营运部经理)每周不少于一次须组织营运部人员进行集体巡场,全 面检查现场营运管理情况; 3)、每周对《日常营运巡视记录表》中记录的问题进行分析,对超出时限仍未解决的问题进行跟踪, 对存在的共性问题进行分析,提出解决办法,上报公司总经理; 4、营运计划管理

  制定年度营运工作目标及工作计划;确定经营管理目标,全面分析和评价运营服务工作,制定每 下一年度营运工作计划,内容包括:运营管理服务目标、需要改进、提高的营运工作重要事项及计 划安排等。 5、数据统计分析管理

  数据分析界定,为了bob.com更好地了解和掌握经营状况,特制定数据采集、统计分析的相关规定,明 确数据采集、整理、分析的频次、流程及要求。

  1)、数据采集 负责采集的营运数据包括:主力店面积、日销售额、日销售额;日客流量;日停车场收入及其

  营运状况报表指公司每日根据所采集的主力店、步行街、车流、客流等相关数据后形成的情况 及分析报表,包括:周报表和月度分析报告.

  a)周报 每周一下午根据收集的上周一至周日的运营数据形成《运营状况周报表》,经部门主管及运营 总监审核批准后于每周一 17:00 前上报运营副总及总经理. b)月度分析报告 次月 5 日前运营助理将编制的《营运状况月度分析报告》经经部门主管及运营总监审核批准后 上报运营副总及总经理。 c)《营运状况月度分析报告》内容包括:当月营运状况;当月与上月对比;对主力店进行分析; 若遇重大节假日(元旦、春节、五一、十一、店庆等)时须对节假日前后一周的数据进行对比分析, 并提出改进措施和办法. 3)、报表存档 各地商业公司在营运报表上报后必须及时进行归档管理。 4)、数据保密 营运数据查阅权限及保密规定,未经总经理或分管副总批准,他人不得随意查阅。数据为公司 经营管理重要机密,不得随意外传,违者将予以处理,情节严重的予以辞退,给公司造成损害的追 究其法律责任。

  六、物业管理制度 为了更好的总结管理经验,将经验制度化,并提高基础物业管理相关业务水平,针对重点、难

  点环节提出相应的管理方法和原则. 1、日常管理 1)、安防管理的无缝布防,解决商业广场闭店后至开店前安全漏洞问题. 2)、值班商管队在每天闭店时对广场进行全面、地毯式、由上至下的清场,对可能存在安全隐患、 安全死角的区域进行清查,并进行无缝布防,消除各种安全隐患。

  3)、要求清场时动作规范、严谨,并制定由部门经理每月不少于一次、保安队长每周不少于一次的 抽查监督制度,确保清场和布防机制有效实施。 2、安全漏洞评估 1)、建立定期对本城市广场安全形势进行评估的制度,解决因各种因素变化导致的安全漏洞问题。 2)、建立突发事件应急预案机制,确保各种可能的突发事件均有预案应对,使突发事件的危害程度 降到最低。根据可能发生的突发事件,制定相应的处理预案,并不断补充和完善。 3、消防安全管理的多方协助 1)、建立公司各部门、公司与相关方在消防管理方面的协作机制,使多方关联人员积极参与消防安 全管理,达到最佳管理效果。 2)、配备专职消防技工负责监督消防设施设备的养护与维修,确保消防设施设备正常运行。 与主力店关系:根据“谁管辖,谁负责”的原则,与入驻主力店签订消防责任书,定期对主力店消防设 备设施及其消防管理措施进行检查,要求其整改不合格内容。同时与其进行充分沟通与协作,配合 对方要求对方参与各自策划的消防管理活动。 3)、制定商户消防的监管措施,严格实施商户消防管理检查;对商户的营业人员进行消防知识培训, 对消费者进行消防知识宣传,并要求营业人员参与消防演习活动。 4、安全、环境与工程维修的互助式管理 1)、建立确保物业管理员、工程维修人员、保洁员相互协助的管理模式,充分利用人力资源,解决 现场安全、环境与工程维修问题. 2)、互助式管理机制在于形成一个保洁、安全、工程监督网络:保管员对岗位区域内的卫生进行协 助式监管,发现保洁问题及时与保洁员反映并监督处理;分包方保洁员在作业区域内对安全事务进 行协防,发现安防、设备设施问题及时提醒商管员、维修工;维修工在日常巡视中发现卫生及安全 问题时及时通知相关人员处理。做到广场环境卫生不留死角、安全隐患尽可能消除、设备设施问题 得到及时解决。 5、车辆管理 1)、车场入口值班保安负责车辆导入停放管理。检看车辆是否破损、无牌、漏油、有无危险品.值 班商管分队长不定时对各岗位执行情况进行检查。 2)、车场值班保安负责车场安全巡视工作.巡视车辆有无刮碰、有无跨车位停放。及时与出入口通 报场内车辆情况。监督卫生情况.监督主力店卸货。 3)、收费,车场出口值班商管员负责收费工作.回收停车卡、收取相应的停车费。对免费车辆相关 单据的回收、登记、放行.每班次对收费情况进行登记并当日到财务交款。 八、工程管理制度 1、组建工程技工队伍,熟悉现场及设备、跟进调试、代管接管设备.在设备安装调试后期,工程进 度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行,商业公司安

  排技工进站值班,进入设备设施的代管阶段,要求如下: 1)、要求相关工程、值班人员在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法,但不 可擅自单独操作。 2)、详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等,作为设施设备的原 始记录进行存档。代管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由安装调试施工单位组织。 2、工程部业务管理 1)、工程巡场

  每日必须巡场,巡场原则是“无漏巡、无漏点、无漏顶”。巡场的内容是:巡场区域建筑物完 好情况;巡场区域内变压器、配电柜、冷机、电梯、水泵、消防报警、照明灯具等设备的运 行情况;各类设备运行、维护记录;危险化学品储存情况. 2)、主力店专用设施设备定期巡查

  对以租赁方式交由主力店或其他业户使用设施设备,工程部应按合同规定的责任和权限执行, 可能的工作方式包括:要求提供设施设备维护保养计划、监督维护保养作业、定期检查评估等,各 项监督管理工作完成后均应形成相应的记录留存。 3)、工作计划

  工程部根据工作计划提前制订年度预算和月度预算。重点控制每月能源支出费用、零星采购费 用、维护保养费用等。 4)、能源管理方面的

  对电、水、气等能耗费用,要将能耗预算分解到每周.工程部填表记录统计,每周参照预算指标 进行分析,每月与当月预算、往年同月能耗费进行对比,确保完成能耗指标。