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20万达04 (175496): 大连万达商业管理集团股份有限bob体育app下

2022-06-30 23:16

  bob综合体育官方app下载? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系;本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

  ? 本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析,但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

  ? 本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了勤勉尽责和诚信义务,有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

  ? 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因发行人和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站()公开披露。

  ? 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用,并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

  ? 中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

  ? 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效,有效期为受评债券的存续期。债券存续期内,中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

  China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. [2022]跟踪 1522 大连万达商业管理集团股份有限公司: 中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内相 关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会最后审定: 维持贵公司主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定; 维持“20大连万达 MTN001”、“20大连万达 MTN002”、“20大 连万达 MTN003”、“20大连万达 MTN004”、“20大连万达 MTN005”、“20万达 01”、“20万达 02”、“20万达 03”、“20万达 04” 的信用等级为 AAA。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二二年六月二十七日

  评级观点:中诚信国际维持大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”或“公司”)主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定;维持“20大连万达 MTN001”、“20大连万达 MTN002”、“20大连万达 MTN003”、“20大连万达 MTN004”、“20大连万达 MTN005”、“20万达 01”、“20万达 02”、“20万达 03”、“20万达 04”的债项信用等级为 AAA。中诚 信国际肯定了公司商业地产行业龙头地位稳固、维持了突出的商业广场综合运营能力、2021年投资物业租赁收入持续增长,经 营获现能力增强等因素对公司信用质量的支持。同时,中诚信国际也关注到公司投资性房地产抵押比例偏高、投资性房地产公 允价值变动以及珠海商管上市进展等因素对公司经营及信用状况造成的影响。

  押受限的投资性房地产规模为 3,342亿元,占其账面价值的 注:中诚信国际分析时将公司各期末“长期应付款”中的有息债务调整至 74.12%,抵押比例偏高,对资产流动性产生一定影响。 长期债务,将“其他非流动负债”中的有息债务调整至长期债务,将“其 他流动负债”中的短期债券调整至短期债务;2020年起由于公司会计政策 ? 投资性房地产公允价值变动。公司投资性房地产重估带来的 变更,中诚信国际将租赁负债调整至长期债务;2022年一季报未经审计, 公允价值变动收益保持在较大规模,2021年占利润总额的比 由于缺乏相关数据,2022年 1~3月部分指标无法计算。 重约 30%,若未来市场环境发生变化,公司持有的投资性房地 评级模型 产存在公允价值变动风险,从而对公司资产状况及经营收益产评级历史关键信息

  及流动性充裕背景下,货币政策的结构性功能或 图 1:近年来我国商业地产投资情况(亿元、%) 之专项债投资绩效约束压力并未放松,总体上看,

  下降,分别为 9.8%、9.9%、7.6%和 18.8%;二线年 GDP增速或将呈现“稳中有进”走势。

  受商业地产(办公楼和商业营业用房)结构 查数据,2021年下半年,样本购物中心平均租金性供需失衡影响,2017年以来商业营业用房投资 为 26.93元/平方米/天,环比上涨 0.32%,涨幅与上连续五年呈逐年下滑态势,2021年同比下降 4.83%; 半年基本持平;一线城市和二线%办公楼投资近年来呈波动态势,2021年同比下降 和 58.8%的商圈租金环比实现上涨。2022年以来疫8.01%。总体来看,商业地产存在供给过剩压力, 情反复形势呈现不确定性,防控措施持续时间长、投资整体放缓。 力度大,预计空置率和租金将受到负面影响。

  处于供需失衡状态,未来市场需求恢复情况仍需 珠海商管2021年预估实际净利润及2022年及2023观察。 年扣除非经常性损益的经审计净利润将分别不低

  投融资决策、财务管理、预算管理等方面建立了 公司是国内最早进军商业物业领域的企业之一系列的规章制度。 一,拥有专业的商业规划研究院和商业管理团队,2021年公司决定将其事轻资产商业运营、科 能实现商业广场的独立设计、建设、招商及运营技、数据、人员等相关资源进行重组,2021年3月 管理,已形成完整的商业广场产业链,行业龙头23日成立拟上市平台珠海万达商业管理集团股份 地位显著。2021年,公司新开物业数量保持增长有限公司(以下简称“珠海商管”)。2021年7~8月, 态势,随着公司合作扩张力度加强,截至 2022年公司全资子公司珠海万赢企业管理有限公司(以 3月末轻资产项目及合作项目数量占比升至 32.14%。

  下简称“珠海万赢”)先后与部分境内外投资者签 表 1:近年来公司拥有或运营管理商业物业规模情况 订股份转让协议,将其持有的珠海商管 21.17%股 单位:个、万平方米、亿元、元/平方米/月 指标 2019 2020 2021 2022.3

  处于供需失衡状态,未来市场需求恢复情况仍需 珠海商管2021年预估实际净利润及2022年及2023观察。 年扣除非经常性损益的经审计净利润将分别不低

  投融资决策、财务管理、预算管理等方面建立了 公司是国内最早进军商业物业领域的企业之一系列的规章制度。 一,拥有专业的商业规划研究院和商业管理团队,2021年公司决定将其事轻资产商业运营、科 能实现商业广场的独立设计、建设、招商及运营技、数据、人员等相关资源进行重组,2021年3月 管理,已形成完整的商业广场产业链,行业龙头23日成立拟上市平台珠海万达商业管理集团股份 地位显著。2021年,公司新开物业数量保持增长有限公司(以下简称“珠海商管”)。2021年7~8月, 态势,随着公司合作扩张力度加强,截至 2022年公司全资子公司珠海万赢企业管理有限公司(以 3月末轻资产项目及合作项目数量占比升至 32.14%。

  下简称“珠海万赢”)先后与部分境内外投资者签 表 1:近年来公司拥有或运营管理商业物业规模情况 订股份转让协议,将其持有的珠海商管 21.17%股 单位:个、万平方米、亿元、元/平方米/月 指标 2019 2020 2021 2022.3

  1 股权转让款按照珠海商管 280亿美元或 1,800亿人民币估值计算。 2 基于自 2021年 1月 1日起实施运营模式的改变(珠海商管自 2021年

  2020年向关联方回购 020年变更完成。 信国际整理 截至 2022年 上城市,其中 、苏州、武汉 、无锡、合肥 形式均布局了 看,公司一线%,而其中自 资产和合作项 ,公司商业项 合作模式下沉 ,凭借着专业 场在开业时基 新冠肺炎疫情 客流 47.45亿 年整体出租率 业项目区位能 当期平均租金 入水平的稳健 2020年因疫情 费,2021年租 表 规划建筑面积 11.08

  二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、净物业收入指项目公司运营产生的毛物业收入扣除合理费用及成本后大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、的收入。

  业计划存在 非流动 流动负 公司自 际将其 业物业 全年利 增长使 成对非 业务板 核心产 自疫情 速提升 物业中 赁业务 司营业 店板块 司主要 2019 351.48

  差异。 债中 中的 2020年 的租 模的增 总额较 净利润 持业 ,其 的商 到控 营业收 作项 毛利率 入同 累略有 块收入和 2020 359.03

  息部分 期债券 首次执 负债计 带动经 稳定; 有所下 开发销 营业务 物业投 后公司 同比增 比重的 比有所 小幅增 滑。 利率构 2021 432.32

  2020年以来物业销售收入为负,系因为当期公司不再开展该板块业务,仅存在少量正常退房情形,对应冲减当期营业收入及营业成本所致。

  2021年公司期间费用仍以财务费用及管理费 80%以上。具体来看,2021年末公司货币资金规模用为主。当期公司加强线上推广力度,广告促销 同比较为稳定,其中受限货币资金为 18.54亿元,费的减少使得销售费用同比进一步下降。财务费 主要为银行保证金及银行存单质押。公司为用方面,利息支出随债务规模下降有所减少,但 提升资金使用效率购买银行理财产品及非银行机公司将珠海商管股权转让款所产生的利息计提至 构资管产品,将其计入交易性金融资产、其他流当期费用,导致财务费用同比增长。整体来看, 动资产及一年内到期的非流动资产科目,截至受益于投资物业收入的较快增长,期间费用率同 2021年末上述产品余额约468亿元,具有较强的流比呈下降态势。利润方面,2021年公司投资物业 动性。同期末公司其他应收款规模有所增长,主租赁收入规模的增加带动经营性业务利润同比增 要为已预付万达地产的自持项目收购款尚未过户长 15%。公司公允价值变动损益主要为对投资性 所致。非流动资产方面,随着公司在建和已完工房地产的重估,随着公司投资物业的不断培育和 的自持商业物业面积逐年增长,加之部分商业物区域商业环境逐步成熟,公允价值变动已成为公 业的公允价值上升,2021年末投资性房地产规模司利润的重要构成,2021年占当期利润总额的比 持续增长,占总资产的比重接近 77%,为公司资重约为 29%。投资收益仍主要为理财产品收益, 产的最主要构成。2020年起,公司执行新租赁准同比较为稳定。随着公司以净物业收入分成方式 则,对于融资租赁业务的广场租赁采用成本法对获取收益的合作项目增加,2021年盈利水平有所 使用权资产进行后续计量,截至 2022年 3月末公下降。 司使用权资产为 118.44亿元,同时租赁负债增至

  2012年 10月 8日时点的市场价值,绐予货币补偿(具体货币补偿价格2020年 10月 15日,孟宪虎、姜庆风、孟阳萍、孟阳慧 4人(以下合以评估价格为准)。2022年 3月 10日,一审法院作出判决,根据鉴定称“四原告”)以南京万达广场投资有限公司、南京建邺房地产拆迁建报告判令万达支付房屋价值损失 9,378万元、酌定判令支付租金损失设有限公司(以下合称“两被告”)为被告,向南京市中级人民法院提起诉讼,请求:1)两被告立即将位于南京市建邺区 G77、G78地块集 2,580.9万元,共计 11,958.9万元。南京万达已提起上诉,等待二审开

  庆门大街或福园路迎街门面一楼(含二楼)同等面积 1,442.71平方米的迎街商业门面房交付给四原告,并协助四原告办理权属登记手续。

  附一:大连万达商业管理集团股份有限公司股权结构图及组织结构图(截至 2022年 3月末) 注:2018年 1月,公司与腾讯科技(深圳)有限公司、苏宁易购集团股份有限公司、北京京东世纪贸易有限公司及融创中国控股有限公司(以下统

  称“战略投资方”)签订战略投资协议,战略投资方计划投资约 340元人民币,收购公司在香港 H股退市时引入的投资人持有的约 14%股份。

  注:部分数据中诚信国际分析时将公司各期末“长期应付款”中有息债务调整至长期债务,将“其他非流动负债”中有息债务调整至长期债务,将

  “其他流动负债”中的短期债券调整至短期债务;将研发费用计入管理费用;将合同负债计入预收款项;2020年起由于公司会计政策变更,中诚信

  国际将租赁负债调整至长期债务;由于缺乏相关数据,2022年 1~3月部分指标无法计算;带“*”指标经年化处理。

  注:“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相

  关企业专用。根据《关于修订印发 2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),对于已执行新金融准则的企业,长期投资计算公式

  为:“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。